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關于《玉林市物業專項維修資金管理辦法(草案)》的解讀

2020-01-03 08:00     來源:玉林市人民政府
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一、制定背景

在《中華人民共和國物權法》實施后,以及《物業管理條例》(中華人民共和國國務院令 第379號)經過兩次修改,2013年《廣西壯族自治區物業管理條例》(廣西壯族自治區人大常委會公告第十一屆59號)實施,仍沒有對物業專項維修資金管理問題作出明確的可操作性規定,而僅僅依照《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國建設部中華人民共和國財政部令第165號)對物業專項維修資金管理問題進行處理,并不能契合我市物業專項維修資金管理的實際需要。

二、制定的必要性及依據

(一)制定必要性

隨著我市建設工程項目越來越多,但建設工程的質量卻跟不上,導致實踐中物業在交付使用后出現各種各樣的問題,如果仍在保修期內則由建設單位承擔維修責任,但是許多物業在使用過程中一般在保修期滿后才出現問題。這時候只能靠業主自行維修,需要用到物業專項維修資金來對相關業主的共用設施、設備進行維修、更新、改造。然而,關于物業專項維修資金的歸集、使用、監督管理等法律、法規規定較少,不同的地方收費標準不一,計算方式不同,在實際操作中比較混亂,因而需要結合我市的實際情況,加快物業專項維修資金的立法,為解決相關問題提供有力支持,從而規范我市物業專項維修資金管理,提高物業使用質量,改善居民居住環境,促進社會和諧發展。為貫徹落實《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《廣西壯族自治區物業管理條例》的精神,促進我市物業專項維修資金管理規范化發展,保障物業必要修繕,維護物業正常使用,制定《辦法》是十分必要的。

(二)制定依據

1. 《中華人民共和國物權法》;

2.《中華人民共和國監察法》;

3.《物業管理條例》(中華人民共和國國務院令第666號);

4.《廣西壯族自治區物業管理條例》(廣西壯族自治區人大常委會公告第十一屆59號)。

三、起草過程

根據《玉林市人民政府辦公室關于印發玉林市人民政府2017年立法工作計劃的通知》(玉政辦函[2017]39號)文件精神,市住建委于2017年6月開始啟動《辦法》的起草工作,通過深入調研,借鑒其他城市的做法,比如向柳州市住宅專項維修資金管理中心借鑒關于管理機構設立、專戶管理銀行操作辦法等,在征詢各方面意見的基礎上,不斷修改、完善《辦法》。

四、《辦法》適用范圍

《辦法》的適用范圍是本市城市規劃區國有土地范圍內非單一產權的商品房、售后公有住房等物業的專項維修資金的交存、使用、監督管理。

五、《辦法》主要內容

《辦法》共包括六個方面內容:

第一部分,總則。明確了立法目的和依據、適用范圍和物業專項維修資金管理的機構設置、專戶管理銀行的確定方式等基本內容。

第二部分,物業專項維修資金的交存。明確物業專項維修資金的交存范圍和標準,規范交存辦理程序;明確業主大會可以決定不由管理機構代管,而另行委托管理單位管理;明確專項維修資金交存的前后銜接事項。在規章實施前,未交存物業專項維修資金的,可以由業主大會決定是否交存;已經由物業公司代收代管的維修資金,可以由業主大會決定是否移交管理機構管理等。

第三部分,物業專項維修資金的使用。明確專項維修資金的使用范圍,即專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造;明確專項維修資金使用的辦理程序;明確緊急情況下代為組織維修的職責,維修資金的預撥程序。

第四部分,物業專項維修資金監督管理。明確管理機構、物業管理單位及業主委員會每年應當與專戶管理銀行對賬,物業專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的審計監督等。

第五部分,法律責任。明確行政處罰、追回挪用維修資金等責任情形。

第六部分,附則。明確物業專項維修資金的定義、參照指引、實施時間等。

六、關鍵詞詮釋

物業專項維修資金:是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

物業共用部位:是指根據法律、法規和物業買賣合同,由單幢物業或者物業管理區域內業主共有的部位及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的部位,包括:基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊和通道等。

物業共用設施設備:是指根據法律、法規和物業買賣合同,由單幢物業或物業管理區域內業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的設施設備,包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、空調系統、給排水管道、消防設施、避雷設施、安防技防監控系統、智能化系統、音樂背景系統綠地、水箱、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場所、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

建筑物總面積:是指專有部分面積總和。

 

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